di Tortuga
Qual è la situazione immobiliare delle grandi aree metropolitane italiane? In questo articolo in collaborazione con Area Proxima ci concentriamo su quattro grandi città in rappresentanza delle quattro macroaree italiane: Milano per il Nord Ovest, Bologna per il Nord Est, Roma per il Centro e Napoli per il Mezzogiorno. I risultati fanno emergere un quadro variegato che ribalta le convinzioni comuni riguardo ai mercati immobiliari più cari d’Italia.
Il nostro obiettivo è indagare in maniera granulare quali siano le zone economicamente accessibili a un nucleo familiare medio all’interno dei comuni e che differenze osservabili ci siano tra i centri urbani di Milano, Bologna, Roma e Napoli, che complessivamente ospitano otto milioni di abitanti.
Per rispondere a queste domande, ci siamo serviti di un indice di accessibilità molto simile a quello utilizzato in un nostro precedente articolo “Quanto reddito per una casa”. L’Housing Affordability Index (HAI) è calcolato come il rapporto tra la rata annuale media di un mutuo per l’acquisto di un’abitazione nella zona in analisi e il reddito familiare annuale medio a livello comunale. In particolare, la durata, il tasso medio e l’incidenza del capitale dei mutui per ogni macroregione italiana sono forniti dal rapporto immobiliare annuale Omi-Abi. Per evitare una possibile distorsione dovuta alla pandemia, l’analisi si è concentrata sui redditi del 2019, mentre i valori immobiliari sono raccolti nel 2022. Per informazioni più dettagliate rispetto alla metodologia si può fare riferimento al nostro precedente articolo.
Ogni città analizzata è stata suddivisa in aree, che corrispondono alle aree statistiche utilizzate dalle amministrazioni locali (per esempio, i Nil milanesi, le Zone urbanistiche romane, le aree statistiche di Bologna e i quartieri napoletani).
Un’area è definita accessibile se ha un valore dell’indice non superiore a 0,3. Ciò significa che non più del 30 per cento del reddito (medio comunale) è investito nel mutuo della casa (media nell’area). La scelta di utilizzare il reddito medio a livello comunale, invece di quello della specifica area statistica interna alla città, si basa sull’assunzione che un nucleo possa muoversi liberamente all’interno della zona metropolitana.
I risultati
Tenendo a mente le differenti definizioni di area urbana adottate dalle amministrazioni locali, a Milano il 40 per cento dei Nil supera la soglia critica di 0,3, a Roma il 43 per cento, a Napoli il 60 per cento e a Bologna il 47 per cento. Confermando i risultati ottenuti nel nostro precedente articolo, Napoli sembra essere la grande città con la maggiore incidenza del costo del mutuo sul reddito famigliare medio. Infatti, il 30 per cento delle aree statistiche napoletane ha un valore dell’indice superiore a 0,4, soglia che indica elevata inaccessibilità. A Milano e Roma, la stessa circostanza riguarda circa il 24 per cento delle aree statistiche, mentre a Bologna solo il 21 per cento.
Qual è la situazione immobiliare delle grandi aree metropolitane italiane? In questo articolo in collaborazione con Area Proxima ci concentriamo su quattro grandi città in rappresentanza delle quattro macroaree italiane: Milano per il Nord Ovest, Bologna per il Nord Est, Roma per il Centro e Napoli per il Mezzogiorno. I risultati fanno emergere un quadro variegato che ribalta le convinzioni comuni riguardo ai mercati immobiliari più cari d’Italia.
Il nostro obiettivo è indagare in maniera granulare quali siano le zone economicamente accessibili a un nucleo familiare medio all’interno dei comuni e che differenze osservabili ci siano tra i centri urbani di Milano, Bologna, Roma e Napoli, che complessivamente ospitano otto milioni di abitanti.
Per rispondere a queste domande, ci siamo serviti di un indice di accessibilità molto simile a quello utilizzato in un nostro precedente articolo “Quanto reddito per una casa”. L’Housing Affordability Index (HAI) è calcolato come il rapporto tra la rata annuale media di un mutuo per l’acquisto di un’abitazione nella zona in analisi e il reddito familiare annuale medio a livello comunale. In particolare, la durata, il tasso medio e l’incidenza del capitale dei mutui per ogni macroregione italiana sono forniti dal rapporto immobiliare annuale Omi-Abi. Per evitare una possibile distorsione dovuta alla pandemia, l’analisi si è concentrata sui redditi del 2019, mentre i valori immobiliari sono raccolti nel 2022. Per informazioni più dettagliate rispetto alla metodologia si può fare riferimento al nostro precedente articolo.
Ogni città analizzata è stata suddivisa in aree, che corrispondono alle aree statistiche utilizzate dalle amministrazioni locali (per esempio, i Nil milanesi, le Zone urbanistiche romane, le aree statistiche di Bologna e i quartieri napoletani).
Un’area è definita accessibile se ha un valore dell’indice non superiore a 0,3. Ciò significa che non più del 30 per cento del reddito (medio comunale) è investito nel mutuo della casa (media nell’area). La scelta di utilizzare il reddito medio a livello comunale, invece di quello della specifica area statistica interna alla città, si basa sull’assunzione che un nucleo possa muoversi liberamente all’interno della zona metropolitana.
I risultati
Tenendo a mente le differenti definizioni di area urbana adottate dalle amministrazioni locali, a Milano il 40 per cento dei Nil supera la soglia critica di 0,3, a Roma il 43 per cento, a Napoli il 60 per cento e a Bologna il 47 per cento. Confermando i risultati ottenuti nel nostro precedente articolo, Napoli sembra essere la grande città con la maggiore incidenza del costo del mutuo sul reddito famigliare medio. Infatti, il 30 per cento delle aree statistiche napoletane ha un valore dell’indice superiore a 0,4, soglia che indica elevata inaccessibilità. A Milano e Roma, la stessa circostanza riguarda circa il 24 per cento delle aree statistiche, mentre a Bologna solo il 21 per cento.
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