La casa nel “Sostegni bis”. Per favorire l’acquisto di una abitazione da parte dei giovani non bastano sconti fiscali che abbassano di poco la rata del mutuo. Occorre un aiuto più consistente, magari come parte di una più ampia politica per la casa, che consideri anche l’affitto
di Raffaele Lungarella
Il decreto legge 73/2021, denominato Sostegni bis, non presta un’adeguata attenzione alle problematiche della casa. Il solo specifico intervento previsto (all’articolo 64) è volto a favorire l’acquisto della prima casa da parte dei giovani e di particolari categorie di soggetti, rendendo meno rischioso per le banche concedere i mutui e alleggerendo gli oneri fiscali a carico del compratore. Sull’efficacia di queste misure può essere utile qualche considerazione.
Della prima delle due misure possono beneficiare, entro il 30 giugno 2021, i soggetti ammessi con priorità al Fondo di garanzia per la prima casa gestito da Consap (istituito nel 2008 con il decreto legge 112 e modificato con l’articolo 1 comma 48 della legge 147/2013), che ristora parzialmente la banca del capitale non ancora ammortizzato al momento in cui il mutuatario smette di pagare le rate del mutuo. Per giovani coppie, nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, inquilini delle case popolari e giovani che non hanno compiuto 36 anni (prima del Dl 73/2021 gli anni erano 35 e i giovani dovevano avere un rapporto di lavoro atipico), con Isee non superiore a 40 mila euro, la percentuale di capitale garantita dal fondo è stata innalzata dal 50 all’80 per cento.
Prima dell’approvazione del decreto, i giornali ipotizzavano che il governo fosse orientato a coprire con la fideiussione l’intero ammontare del capitale (fermo restando il limite di 250 mila euro di capitale). Ma la garanzia al 100 per cento avrebbe predisposto la banca all’azzardo morale, con conseguente allentamento del rigore nella valutazione della capacità di sostenere l’ammortamento del mutuo da parte di chi lo chiede. Ora invece, anche se la garanzia all’80 per cento riduce la misura della perdita nel caso il mutuatario diventi moroso, il rischio per la banca non è del tutto eliminato. Di conseguenza, dovrà valutare il merito di credito del richiedente il mutuo con i criteri e le metodologie applicate per la concessione degli altri finanziamenti. Ed è anche interesse del Fondo che la banca non si discosti dalla prassi ordinaria. È molto probabile, quindi, che l’innalzamento della quota del capitale garantito non renda una banca propensa a concedere il mutuo a un soggetto il cui reddito è ritenuto insufficiente al pagamento delle rate. L’aumento di trenta punti percentuali della garanzia, però, non riduce di molto l’importo unitario delle rate, considerato anche che la fideiussione non sembra avere grande rilievo sulla riduzione dei tassi di interesse , in questo periodo di per sé bassi.
Lo sconto fiscale per i giovani
Per favorire la diffusione della proprietà della prima casa non basta ridurre la perdita cui andrebbe incontro la banca qualora il mutuatario diventasse moroso, ma è necessario rendere le rate del mutuo più convenienti (il che, peraltro, aumenta la probabilità che l’ammortamento arrivi a termine senza intoppi). Il risultato può essere ottenuto con la crescita del reddito degli acquirenti oppure rendendo le case meno care e, di conseguenza, diminuendo l’importo del mutuo. In passato questa è stata una delle linee di intervento della politica per la casa (finché si è fatto qualcosa che potesse assomigliarle). Che si debba procede in questa direzione sembra consapevole anche il governo, ma sorge qualche perplessità che la misura proposta per i giovani con meno di 36 anni di età e Isee non superiore a 40 mila euro possa migliorare significativamente la loro possibilità di acquistare la propria prima casa. Se rogitano entro il 30 giugno 2022, possono beneficiare dell’esenzione dal pagamento delle imposte sulle compravendite e dell’imposta sostitutiva sui mutui. La relazione tecnica al disegno di legge contenente il Dl 73/2021 stima che queste esenzioni comportino una perdita di gettito di circa 610 milioni di euro nel biennio 2021-2022. Sulla base dei dati utilizzati per determinare l’importo, si può calcolare che questa dote finanziaria, nel periodo in cui ci si potrà avvalere degli sconti fiscali, può agevolare l’acquisto di circa 220 mila case da privati e 23 mila da imprese. Nella tabella 1 sono riportate le imposte la cui esenzione determina il contributo per il giovane.
Considerando anche le esenzioni delle imposte di importo fisso, un giovane intenzionato a spendere 250 mila euro per l’acquisto della sua casa (la cifra massima del finanziamento su cui è possibile ottenere anche la garanzia) potrebbe ottenere un beneficio fiscale del 4,49 per cento, pari a 11.225 euro, se il venditore è un’impresa e del 2,29 per cento, pari a 5.725 euro, se acquista da un privato. Nel secondo caso l’importo dell’agevolazione sarebbe comunque probabilmente inferiore: la base imponibile sulla quale applicare gli sconti fiscali in percentuale abitualmente non è il prezzo di vendita, ma l’importo che risulta dall’applicazione del criterio del prezzo-valore, il quale è normalmente più basso, anche non di poco, della somma effettivamente pagata dall’acquirente perché calcolato rivalutando la rendita catastale. Pur tralasciando quest’ultima considerazione, la rata mensile di un mutuo ventennale a tasso fisso di 200 mila euro senza alcun beneficio sarebbe di circa 930 euro, con gli sconti fiscali diverrebbe di 880 (acquistando da impresa) e 900 euro (acquistando da un privato). Meglio che niente, si potrebbe dire, ma sono riduzioni che non migliorano più di tanto la sostenibilità del mutuo.
Per favorire l’acquisto di una casa anche da parte dei giovani che non hanno i genitori che, come dice la canzone, possono ogni mese “strappare il mutuo da uno stipendio”, occorre un aiuto più consistente di quello concesso dal Sostegni bis, magari come parte di una più ampia politica per la casa. E probabilmente tanti giovani, per iniziare una vita autonoma, si accontenterebbero di un aiuto per pagare il canone di una casa in affitto. Ma è una strada ancora poco percorsa, anche dal nuovo governo.
Il decreto legge 73/2021, denominato Sostegni bis, non presta un’adeguata attenzione alle problematiche della casa. Il solo specifico intervento previsto (all’articolo 64) è volto a favorire l’acquisto della prima casa da parte dei giovani e di particolari categorie di soggetti, rendendo meno rischioso per le banche concedere i mutui e alleggerendo gli oneri fiscali a carico del compratore. Sull’efficacia di queste misure può essere utile qualche considerazione.
Della prima delle due misure possono beneficiare, entro il 30 giugno 2021, i soggetti ammessi con priorità al Fondo di garanzia per la prima casa gestito da Consap (istituito nel 2008 con il decreto legge 112 e modificato con l’articolo 1 comma 48 della legge 147/2013), che ristora parzialmente la banca del capitale non ancora ammortizzato al momento in cui il mutuatario smette di pagare le rate del mutuo. Per giovani coppie, nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, inquilini delle case popolari e giovani che non hanno compiuto 36 anni (prima del Dl 73/2021 gli anni erano 35 e i giovani dovevano avere un rapporto di lavoro atipico), con Isee non superiore a 40 mila euro, la percentuale di capitale garantita dal fondo è stata innalzata dal 50 all’80 per cento.
Prima dell’approvazione del decreto, i giornali ipotizzavano che il governo fosse orientato a coprire con la fideiussione l’intero ammontare del capitale (fermo restando il limite di 250 mila euro di capitale). Ma la garanzia al 100 per cento avrebbe predisposto la banca all’azzardo morale, con conseguente allentamento del rigore nella valutazione della capacità di sostenere l’ammortamento del mutuo da parte di chi lo chiede. Ora invece, anche se la garanzia all’80 per cento riduce la misura della perdita nel caso il mutuatario diventi moroso, il rischio per la banca non è del tutto eliminato. Di conseguenza, dovrà valutare il merito di credito del richiedente il mutuo con i criteri e le metodologie applicate per la concessione degli altri finanziamenti. Ed è anche interesse del Fondo che la banca non si discosti dalla prassi ordinaria. È molto probabile, quindi, che l’innalzamento della quota del capitale garantito non renda una banca propensa a concedere il mutuo a un soggetto il cui reddito è ritenuto insufficiente al pagamento delle rate. L’aumento di trenta punti percentuali della garanzia, però, non riduce di molto l’importo unitario delle rate, considerato anche che la fideiussione non sembra avere grande rilievo sulla riduzione dei tassi di interesse , in questo periodo di per sé bassi.
Lo sconto fiscale per i giovani
Per favorire la diffusione della proprietà della prima casa non basta ridurre la perdita cui andrebbe incontro la banca qualora il mutuatario diventasse moroso, ma è necessario rendere le rate del mutuo più convenienti (il che, peraltro, aumenta la probabilità che l’ammortamento arrivi a termine senza intoppi). Il risultato può essere ottenuto con la crescita del reddito degli acquirenti oppure rendendo le case meno care e, di conseguenza, diminuendo l’importo del mutuo. In passato questa è stata una delle linee di intervento della politica per la casa (finché si è fatto qualcosa che potesse assomigliarle). Che si debba procede in questa direzione sembra consapevole anche il governo, ma sorge qualche perplessità che la misura proposta per i giovani con meno di 36 anni di età e Isee non superiore a 40 mila euro possa migliorare significativamente la loro possibilità di acquistare la propria prima casa. Se rogitano entro il 30 giugno 2022, possono beneficiare dell’esenzione dal pagamento delle imposte sulle compravendite e dell’imposta sostitutiva sui mutui. La relazione tecnica al disegno di legge contenente il Dl 73/2021 stima che queste esenzioni comportino una perdita di gettito di circa 610 milioni di euro nel biennio 2021-2022. Sulla base dei dati utilizzati per determinare l’importo, si può calcolare che questa dote finanziaria, nel periodo in cui ci si potrà avvalere degli sconti fiscali, può agevolare l’acquisto di circa 220 mila case da privati e 23 mila da imprese. Nella tabella 1 sono riportate le imposte la cui esenzione determina il contributo per il giovane.
Considerando anche le esenzioni delle imposte di importo fisso, un giovane intenzionato a spendere 250 mila euro per l’acquisto della sua casa (la cifra massima del finanziamento su cui è possibile ottenere anche la garanzia) potrebbe ottenere un beneficio fiscale del 4,49 per cento, pari a 11.225 euro, se il venditore è un’impresa e del 2,29 per cento, pari a 5.725 euro, se acquista da un privato. Nel secondo caso l’importo dell’agevolazione sarebbe comunque probabilmente inferiore: la base imponibile sulla quale applicare gli sconti fiscali in percentuale abitualmente non è il prezzo di vendita, ma l’importo che risulta dall’applicazione del criterio del prezzo-valore, il quale è normalmente più basso, anche non di poco, della somma effettivamente pagata dall’acquirente perché calcolato rivalutando la rendita catastale. Pur tralasciando quest’ultima considerazione, la rata mensile di un mutuo ventennale a tasso fisso di 200 mila euro senza alcun beneficio sarebbe di circa 930 euro, con gli sconti fiscali diverrebbe di 880 (acquistando da impresa) e 900 euro (acquistando da un privato). Meglio che niente, si potrebbe dire, ma sono riduzioni che non migliorano più di tanto la sostenibilità del mutuo.
Per favorire l’acquisto di una casa anche da parte dei giovani che non hanno i genitori che, come dice la canzone, possono ogni mese “strappare il mutuo da uno stipendio”, occorre un aiuto più consistente di quello concesso dal Sostegni bis, magari come parte di una più ampia politica per la casa. E probabilmente tanti giovani, per iniziare una vita autonoma, si accontenterebbero di un aiuto per pagare il canone di una casa in affitto. Ma è una strada ancora poco percorsa, anche dal nuovo governo.
Raffaele Lungarella per Lavoce.info
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